Vinhomes Green Paradise như thế nào về nền móng, quy hoạch và tiềm năng sinh lời? Bài viết giải mã công nghệ K-DPM đắt gấp 5–10 lần, quy mô 2.870 ha, tháp 108 tầng và tác động tới dòng tiền – giá trị dài hạn tại Cần Giờ.
Vinhomes Green Paradise như thế nào về nền móng và công nghệ xử lý đất yếu?
Nếu phải chọn một tiêu chí để đo “độ chắc tay” của dự án lấn biển, đó chính là giải pháp địa kỹ thuật. Tại Cần Giờ, chủ đầu tư áp dụng công nghệ gia cố bùn san lấp K-DPM (Kinetic Dry Pneumatic Mixing) do AOMI Construction (Nhật Bản) chuyển giao độc quyền cho MCIC Vietnam. Đây là công nghệ hòa trộn khí nén áp lực cao, trộn bùn nạo vét với xi măng và phụ gia ngay tại chỗ trong quy trình khép kín. Chỉ sau khoảng 5 giờ, lớp bùn mềm có thể đủ cứng để đi lại; sau 28 ngày đạt độ cứng 100%, đáp ứng chuẩn vật liệu san lấp và nền móng công trình.
Điểm đáng chú ý là chi phí xử lý bề mặt bằng K-DPM cao gấp 5–10 lần phương pháp bơm hút cát truyền thống. Mức “chịu chi” này phản ánh định hướng đặt an toàn – độ bền – chất lượng vận hành lên trên chi phí ngắn hạn. K-DPM từng được dùng tại những dự án hạ tầng phức tạp như Sân bay quốc tế Tokyo Haneda, Cảng sân bay Chubu, Vịnh Marina – Sân bay Changi (Singapore), Cảng New York…
Việc áp dụng công nghệ thuộc top đầu thế giới vào Cần Giờ giải quyết đồng thời bốn bài toán: xử lý nền địa chất yếu, giảm phụ thuộc nguồn cát tự nhiên, rút ngắn thời gian cố kết, và hạn chế phát thải – rò rỉ trong quá trình vận chuyển vật liệu.
Song song, dự án còn sử dụng kỹ thuật phun cát hiện đại kết hợp nguyên tắc cân bằng đào – đắp tại chỗ: phần lớn vật liệu san lấp được lấy từ khu vực mặt nước trong phạm vi quy hoạch để bồi đắp cho đất liền. Cách tổ chức này giúp tối ưu chuỗi cung ứng vật liệu, giảm tác động môi trường, và quan trọng hơn là phù hợp với đặc thù thủy thổ Cần Giờ. Hệ thống kiểm soát mực nước, ổn định bờ và chống xói lở được thiết kế với sự tư vấn của đội ngũ chuyên gia Hà Lan – quốc gia có kinh nghiệm hàng đầu về trị thủy và lấn biển.
Tóm lại, ở lớp “hạ tầng ẩn” – thứ nhà đầu tư khó nhìn thấy bằng mắt thường – Vinhomes Green Paradise như thế nào đã thể hiện bằng lựa chọn công nghệ: trả chi phí cao hơn để đổi lấy tuổi thọ nền móng, an toàn công trình và chuẩn vận hành lâu dài.
Quy mô – vị trí – biểu tượng: bức tranh tổng thể dự án ra sao?
Vinhomes Green Paradise có quy mô khoảng 2.870 ha, vốn đầu tư xấp xỉ 10 tỷ USD, dân số quy hoạch khoảng 230.000 người; diện tích tương đương gấp nhiều lần các khu đô thị lõi trước đây của TP.HCM. Dự án có vị trí độc bản với ba mặt giáp biển, lưng tựa hệ sinh thái rừng ngập mặn Cần Giờ – khu dự trữ sinh quyển UNESCO. Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt tháng 3/2025, chia thành 4 phân khu với chức năng từ nghỉ dưỡng, giải trí, thương mại đến khu dân cư ở thật. Dự án đã khởi công ngày 19/4/2025.
Ở lớp “hạ tầng hiện hình”, những điểm nhấn biểu tượng đóng vai trò đầu máy kéo nhu cầu: tháp 108 tầng dự kiến cao khoảng 550 m hướng đến nhóm công trình cao nhất Việt Nam và thuộc top thế giới; bên cạnh đó là hệ thống tiện ích “điểm đến” như nhà hát quy mô lớn, biển hồ nước mặn diện tích hàng trăm hecta, sân golf 18 hố do Tiger Woods và đội ngũ tư vấn Robert Trent Jones II ghi dấu, bến du thuyền, quần thể khách sạn – dịch vụ quốc tế, bệnh viện Vinmec tiêu chuẩn Cleveland Clinic…
Về mặt sản phẩm đầu tư, quy mô và tính đa chức năng tạo ra hệ sinh thái nhu cầu đa lớp: dân cư ở thật, khách du lịch – hội nghị – sự kiện, chuyên gia vận hành, nhóm làm việc kết hợp nghỉ dưỡng. Với nhà đầu tư, đây là nền móng để phát triển mô hình cho thuê ngắn – trung – dài hạn, bán lẻ trải nghiệm, F&B, y tế – chăm sóc sức khỏe, thể thao – giải trí, và các sản phẩm “second home” gắn với mặt nước.
ESG++ và yếu tố vận hành dài hạn: tác động gì tới tiềm năng sinh lời?
Câu hỏi hay nhất của nhà đầu tư không phải “giá bao nhiêu” mà là “vận hành như thế nào”. Vận hành ổn định mới tạo ra dòng tiền thật và định giá bền vững. Ở đây, triết lý ESG++ – gồm môi trường, xã hội, quản trị và mở rộng thêm hai trụ cột Regeneration (tái sinh) và Resilience (thích ứng) – đóng vai trò “hạ tầng sống”. Khi khu đô thị sử dụng công nghệ xử lý nền móng hiện đại, phối hợp cân bằng đào – đắp, hạn chế khai thác cát tự nhiên và có hệ thống hồ – mặt nước điều hòa, chi phí vận hành dài hạn (năng lượng, làm mát, bảo trì) được kiểm soát.
Mặt khác, định hướng theo các chuẩn quốc tế như BREEAM Communities hay ISO 37122 hướng người phát triển dự án tới hệ đo lường cụ thể về năng lượng, nước, chất lượng không khí, giao thông, dữ liệu đô thị. Điều này không chỉ tốt cho cư dân và môi trường mà còn là “ngôn ngữ chung” để làm việc với các dòng vốn chuyên nghiệp. Thực tiễn toàn cầu cho thấy bất động sản áp dụng tiêu chuẩn ESG thường có tỷ lệ lấp đầy, thời gian lưu trú và giá thuê nhỉnh hơn – nhờ một trải nghiệm sống đồng bộ, minh bạch và đáng tin cậy.
Từ góc nhìn nhà đầu tư, tiềm năng đầu tư Vinhomes Green Paradise đến từ khả năng chuyển đổi visitor thành user: biến “đi một lần cho biết” thành “ở lại để trải nghiệm” và “quay lại nhiều lần”. Những hạt nhân như nhà hát quy mô lớn, bến du thuyền, sân golf, công viên chủ đề, biển hồ nước mặn… tạo ra lịch sự kiện dày đặc, gia tăng shopper traffic cho bán lẻ, tăng công suất cho lưu trú, và từ đó nâng hệ số doanh thu trên mỗi mét vuông vận hành.
Hạ tầng kết nối vùng biến dự án thành “trạm trung chuyển” nhu cầu như thế nào?
Một đại đô thị muốn sống khỏe không thể chỉ trông vào bản thân. Nó cần những mạch giao thông mạnh để trao đổi dân cư – du khách – hàng hóa – dịch vụ với toàn vùng.
Với Cần Giờ, chuỗi dự án hạ tầng đang tạo một “lưới kết nối” đa phương thức: đường sắt tốc độ cao kết nối khu Nam trung tâm với Cần Giờ theo định hướng vận tốc rất cao; cầu Cần Giờ thay thế phà, mở lối lưu thông ổn định bốn mùa; đường ven – vượt biển liên thông tới Vũng Tàu – Cái Mép – Thị Vải; nút giao cao tốc Bến Lức – Long Thành – Rừng Sác tăng sức tiếp cận từ miền Tây và Đông Nam Bộ; cùng hệ cảng – logistics định hướng “siêu cảng số”.
Hệ quả trực tiếp lên thị trường là thời gian di chuyển giảm, độ tin cậy hành trình tăng, từ đó mở rộng “vùng chấp nhận đi lại hằng ngày” của cư dân – lao động – du khách. Khi bán kính 60–90 phút co lại còn 30–45 phút, hành vi bất động sản thay đổi: người ở trung tâm sẵn sàng đi biển cuối tuần, chuyên gia sẵn sàng làm việc – nghỉ dưỡng tại chỗ, doanh nghiệp tổ chức sự kiện – hội nghị dễ dàng hơn. Hạ tầng Cần Giờ – Vinhomes Green Paradise vì thế trở thành đòn bẩy chuyển nhu cầu tiềm ẩn thành tiêu dùng thực tế.
Nhà đầu tư nên đọc Vinhomes Green Paradise như thế nào để tối ưu chiến lược?
Trước hết, hãy đánh giá theo ba lớp: hạ tầng ẩn (nền móng, chống xói lở, kiểm soát mực nước), hạ tầng hiện hình (đường, cầu, đường sắt, bến cảng, ga, bến du thuyền), và hạ tầng sống (y tế, giáo dục, sự kiện, mặt nước – cây xanh, dữ liệu đô thị). Dự án càng mạnh ở cả ba lớp thì biên độ sai số càng thấp, chu kỳ thu hồi vốn càng rõ.
Thứ hai, lựa chọn sản phẩm bám vào “dòng chảy thật”: gần trục kết nối, cửa ngõ sự kiện, vành khuyên dịch vụ quanh các biểu tượng. Nhà phố – shophouse hợp với bán lẻ trải nghiệm, F&B đặc sản địa phương, wellness. Căn hộ dịch vụ – mini hotel hợp với nhu cầu lưu trú quanh sự kiện và thể thao biển. Biệt thự – second home bám mặt nước phù hợp nhóm khách ở thật có mức chi trả cao, hướng tới giá trị di sản.
Thứ ba, quản trị thời điểm giải ngân bằng mốc hạ tầng. Có thể chia vốn theo ba lần: giai đoạn hạ tầng ẩn hoàn tất ở các tiểu khu đầu tiên; giai đoạn hạ tầng hiện hình vào cao điểm thi công; giai đoạn hạ tầng sống khai trương thử nghiệm. Cách đi này giúp cân bằng rủi ro, đồng thời tận dụng cơ hội chọn sản phẩm tốt khi nguồn hàng mở theo tiến độ.
Cuối cùng, xác lập “mô hình giá trị” ngay từ đầu. Nếu mục tiêu là dòng tiền, hãy chuẩn bị vận hành (thiết kế phòng, quy trình đón – trả khách, OTA, cost per occupied room, hợp đồng dịch vụ phụ trợ). Nếu mục tiêu là tăng giá vốn, ưu tiên vị trí khan hiếm: mặt nước, góc nhìn biểu tượng, cận trục di chuyển, lô góc – hai mặt thoáng. Cả hai chiến lược đều cần một điểm chung: sự nhất quán và kỷ luật bám theo tiến độ – dữ liệu thay vì cảm xúc thị trường.
Thông tin chi tiết dự án: Vinhomes Green Paradise – Cần Giờ