Trong bối cảnh vĩ mô đang hình thành mặt bằng mới, việc nhận diện đúng các động lực tăng trưởng kinh tế và dòng vốn trở thành chìa khóa giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư trung dài hạn định vị chiến lược hiệu quả trong giai đoạn 2025–2026.
Bối cảnh vĩ mô mới đang hình thành điều gì cho nền kinh tế Việt Nam?
Bước sang giai đoạn 2025–2026, nền kinh tế Việt Nam không còn vận hành trong trạng thái thuận lợi tuyệt đối như các năm trước. Thay vào đó, một mặt bằng mới đang dần hình thành, nơi các yếu tố vĩ mô đan xen chặt chẽ và tác động qua lại lẫn nhau. Tăng trưởng kinh tế không còn đến từ những cú hích ngắn hạn, mà đòi hỏi sự nhận diện chính xác các động lực cốt lõi mang tính dài hạn.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế, môi trường vĩ mô hiện nay là sự kết hợp của ba yếu tố then chốt gồm cấu trúc dòng vốn đang tái định hình, thách thức pháp lý trong quá trình cải cách và mô hình tăng trưởng dựa nhiều vào đầu tư hạ tầng. Những yếu tố này không tồn tại độc lập mà tạo thành một hệ sinh thái tác động qua lại, buộc cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư phải thay đổi tư duy tiếp cận thị trường.
Trong bối cảnh đó, việc “đọc đúng” động lực tăng trưởng không chỉ mang ý nghĩa dự báo xu hướng, mà còn trở thành điều kiện tiên quyết để xây dựng chiến lược phát triển bền vững trong trung và dài hạn.
Mặt bằng lãi suất và tín dụng sẽ còn là lực đẩy mạnh mẽ?
Một trong những yếu tố được quan tâm hàng đầu trong giai đoạn hiện nay là xu hướng tín dụng và môi trường lãi suất. Khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, tín dụng bất động sản trong thời gian tới được dự báo sẽ không còn mở rộng dàn trải mà chuyển sang trạng thái phân hóa rõ rệt.
Chia sẻ tại hội thảo “WeTalk Đầu tư gì 2026”, ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group và Chủ tịch Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam, cho rằng dòng vốn ngân hàng đang tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp phát triển dự án có năng lực tài chính và pháp lý vững vàng. Trong khi đó, tín dụng dành cho người mua bất động sản gần như không có dư địa tăng trưởng mạnh như giai đoạn 2019–2021. Điều này cho thấy mô hình đầu tư dựa trên đòn bẩy tài chính cao khó có khả năng quay trở lại, buộc thị trường phải vận hành dựa nhiều hơn vào sức mua thực và dòng tiền nội tại.
Xét về lãi suất, mặt bằng hiện tại được đánh giá là đã tiệm cận vùng thấp của chu kỳ. Dư địa giảm sâu gần như không còn, đặc biệt khi nhiều khoản vay sắp kết thúc thời gian ân hạn. Tuy nhiên, ông Trần Ngọc Báu, CEO WiGroup, nhận định khả năng Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất điều hành trong năm 2026 là không lớn. Thay vào đó, cơ quan quản lý có xu hướng điều tiết bằng cách kiểm soát lượng tiền và phân bổ dòng vốn thay vì điều chỉnh giá tiền thông qua lãi suất.
Môi trường này tạo ra sự ổn định tương đối về chi phí vốn, song không còn rẻ. Điều đó buộc doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản, phải tái cấu trúc chiến lược tài chính và chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn so với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây.
Đầu tư hạ tầng có đủ bù đắp cho sức mua nội địa suy yếu?
Song hành với tín dụng là câu chuyện về mô hình tăng trưởng kinh tế và sức mua trong nước. Theo đánh giá của các chuyên gia, nền kinh tế Việt Nam hiện mang nhiều nét tương đồng với Trung Quốc cách đây khoảng một thập kỷ, khi tăng trưởng được dẫn dắt chủ yếu bởi đầu tư hạ tầng quy mô lớn.
Hàng nghìn kilômét đường cao tốc cùng các dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia đang được triển khai mạnh mẽ, kỳ vọng tạo hiệu ứng lan tỏa cho bất động sản và nhiều ngành kinh tế liên quan. Tuy nhiên, điểm nghẽn đáng lưu ý nằm ở tiêu dùng nội địa. Chỉ số tiêu dùng thực, tức mức tăng trưởng tiêu dùng sau khi loại trừ lạm phát, cho thấy sức mua của người dân vẫn ở mức thấp và khó có khả năng cải thiện rõ rệt trong năm 2026.
Điều này đặt ra một bài toán không nhỏ cho thị trường bất động sản. Khi lực cầu đầu tư suy giảm và cầu ở thực chưa phục hồi mạnh, tăng trưởng không thể đến từ sự lan tỏa tự nhiên như trước. Thay vào đó, thị trường buộc phải dựa vào những động lực có tính nền tảng hơn, trong đó đô thị hóa được xem là trụ cột quan trọng nhất.
Đô thị hóa có còn là động lực tăng trưởng bền vững?
Dù đối mặt với nhiều thách thức ngắn hạn, xét trên bình diện dài hạn, động lực đô thị hóa vẫn được giới chuyên gia đánh giá là nền tảng tăng trưởng quan trọng nhất của thị trường bất động sản Việt Nam trong ít nhất 5 năm tới.
Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn đô thị hóa nhanh, với dư địa còn rất lớn so với các quốc gia trong khu vực. Hà Nội và TP.HCM tiếp tục giữ vai trò là hai cực tăng trưởng hạ tầng lớn nhất cả nước, với sự xuất hiện của hàng loạt đại đô thị quy mô hàng nghìn hecta, các khu đô thị ven sông và những trục giao thông chiến lược mới.
Tuy nhiên, thị trường không còn dễ dàng như trước. Cơ hội không nằm ở việc đầu tư theo phong trào mà đòi hỏi nhà đầu tư phải bám sát quy hoạch, lựa chọn đúng trục hạ tầng và đánh giá kỹ tính khả thi của từng dự án. Điều này đặc biệt quan trọng đối với phân khúc đất nền, vốn vẫn thu hút sự quan tâm lớn nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
Theo ông Phan Lê Thành Long, một mâu thuẫn lớn đang tồn tại trong quá trình phát triển đô thị là kỳ vọng đền bù cao từ phía người dân trong khi doanh nghiệp chịu áp lực kiểm soát chi phí đầu vào. Mâu thuẫn này khiến khả năng giá bất động sản giảm sâu trở nên kém khả thi, thậm chí có thể hình thành một mặt bằng giá mới cao hơn đối với các dự án phát triển hợp pháp.
Cải cách pháp lý và dòng vốn sẽ tái định vị thị trường ra sao?
Giai đoạn 2025–2026 được xem là thời điểm mang tính bước ngoặt của thị trường bất động sản khi hàng loạt bộ luật quan trọng được sửa đổi và ban hành, trong đó có Luật Đất đai sửa đổi dự kiến áp dụng từ quý I/2026. Đây không chỉ là những điều chỉnh kỹ thuật mà là quá trình tái định vị toàn bộ cấu trúc thị trường.
Mục tiêu của cải cách pháp lý là tháo gỡ ách tắc trong giải phóng mặt bằng, đồng thời đưa giá bất động sản tiệm cận hơn với giá trị thực. Một trong những thay đổi có tính nền tảng là việc xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường. Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cơ chế này giúp thị trường minh bạch và công bằng hơn, nhưng đồng thời làm gia tăng chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp. Áp lực này cuối cùng sẽ được chuyển dịch sang người mua.
Giải pháp được kỳ vọng nằm ở việc áp dụng hệ số điều chỉnh nhằm làm mềm hóa giá đất, cân bằng giữa nguyên tắc thị trường và khả năng chi trả của xã hội. Nếu được triển khai hợp lý, đây có thể là công cụ quan trọng giúp thị trường tránh những cú sốc lớn trong giai đoạn chuyển tiếp.
Về dài hạn, cải cách pháp lý được nhìn nhận sẽ góp phần nắn chỉnh thị trường theo hướng minh bạch hơn, giảm thiểu rủi ro mang tính hệ thống và tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững. Tuy nhiên, pháp lý chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ nằm ở cấu trúc dòng vốn của toàn nền kinh tế.
Trong 5 năm tới, nhu cầu vốn cho phát triển được dự báo là rất lớn, riêng đầu tư hạ tầng quốc gia đã cần tới khoảng 3,4 triệu tỷ đồng. Khi nguồn vốn ngân sách chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, việc dịch chuyển sang thị trường vốn không còn là lựa chọn mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc. Dù vậy, thực tế cho thấy dòng vốn ngoại vào Việt Nam vẫn ở mức khiêm tốn trong vài năm gần đây, đặt ra thách thức không nhỏ cho mục tiêu xây dựng trung tâm tài chính quốc tế trong tương lai.
Ai sẽ hưởng lợi trong chu kỳ tăng trưởng mới?
Trong bối cảnh các động lực tăng trưởng đang tái cấu trúc mạnh mẽ, thị trường không còn là cuộc chơi của số đông. Đây sẽ là sân chơi của những chủ thể có tầm nhìn dài hạn, kỷ luật tài chính và khả năng thích ứng với môi trường pháp lý ngày càng chặt chẽ.
Những nhà đầu tư và doanh nghiệp đọc đúng động lực tăng trưởng, kiểm soát tốt rủi ro pháp lý và chủ động được nguồn vốn sẽ có khả năng trụ vững và hưởng lợi trong chu kỳ phát triển mới của nền kinh tế Việt Nam.
Nguồn tham khảo: Cafeland
𝗩𝗶𝗲𝘁𝗻𝗮𝗺𝗚𝗿𝗼𝗼𝘃𝗲 𝗥𝗲𝗮𝗹 𝗘𝘀𝘁𝗮𝘁𝗲
Trụ sở chính: Số 278 đường Trần Não, khu phố 1, phường An Khánh, Tp.Hồ Chí Minh
Chi nhánh:
Chi nhánh Vinhomes Grand Park: D9-56 Khu dân cư và công viên Phước Thiện, phường Long Bình, Tp.Hồ Chí Minh
Chi nhánh Hà Nội: Tầng 6 Tòa nhà DMC số 535 phố Kim Mã, phường Ba Đình, Tp.Hà Nội
Chi nhánh Đà Nẵng: 343 Nguyễn Hữu Thọ – Hải Châu – Đà Nẵng
Chi nhánh Vũng Tàu: Căn hộ GA.01.06 Chung cư Gateway A, phường Tam Thắng, Tp.Hồ Chí Minh
Chi nhánh Tây Ninh: Lô E23, Block E, Khu Phố Trung Tâm đường 3/2 nối dài xã Hậu Nghĩa, tỉnh Tây Ninh
Website: vietnamgroove.vn
Facebook: https://www.facebook.com/vietnamgrooverealestate
Instagram: https://www.instagram.com/vietnam.groove_realestate
X: https://x.com/vietnamgroove_
Youtube: https://www.youtube.com/@VietnamGroove.Official
Tiktok: https://www.tiktok.com/@vietnamgroove_realestate
Hotline: 0901 884 034
Mail: info@vietnamgroove.com.vn