Nguồn cung nhà ở TP.HCM đang dịch chuyển mạnh về các vùng vệ tinh sau sáp nhập, mở ra cực tăng trưởng mới cho thị trường căn hộ, nhà thấp tầng và bất động sản đô thị xanh từ năm 2026.
Nguồn cung nhà ở TP.HCM đang thay đổi như thế nào sau sáp nhập?
Năm 2025 được xem là bước ngoặt lớn trong cấu trúc cung cầu và mặt bằng giá của thị trường nhà ở TP.HCM sau khi mở rộng địa giới hành chính với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Những khu vực từng được xem là vệ tinh nay đang dần trở thành trục bổ sung nguồn cung quan trọng, góp phần giải tỏa áp lực quỹ đất và những vướng mắc pháp lý kéo dài tại khu vực đô thị lõi.
Sự thay đổi này cho thấy nguồn cung nhà ở TP.HCM không còn tập trung chủ yếu ở khu trung tâm như trước mà đang dịch chuyển ra các khu vực mở rộng, nơi còn nhiều quỹ đất, giá thành hợp lý hơn và tốc độ phát triển hạ tầng nhanh hơn. Đây cũng là nền tảng để thị trường nhà ở TP.HCM bước vào chu kỳ phát triển mới với cấu trúc cân bằng hơn.
Vì sao vùng vệ tinh TP.HCM trở thành cực tăng trưởng mới?
Tại địa bàn TP.HCM cũ, năm 2025 thị trường ghi nhận hơn 12.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, bao gồm căn hộ và nhà thấp tầng. Trong đó, phân khúc thấp tầng ghi nhận mức tăng trưởng nguồn cung mạnh nhất từ trước đến nay. Nếu tính trên toàn thành phố sau sáp nhập, nguồn cung được cải thiện đáng kể nhờ phần đóng góp lớn từ Bình Dương cũ với hơn 17.300 căn hộ mở bán, chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu nguồn cung toàn thị trường.
Diễn biến này phản ánh rõ vai trò mới của vùng vệ tinh TP.HCM. Khi khu trung tâm ngày càng khan hiếm quỹ đất và mặt bằng giá tăng cao, các khu vực mở rộng bắt đầu giữ vai trò là nơi hấp thụ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Đây không còn là xu hướng tạm thời mà đang dần trở thành định hướng phát triển chủ đạo của thị trường nhà ở TP.HCM trong giai đoạn tới.
Theo nhận định từ CBRE Việt Nam, việc mở rộng địa giới cùng với đầu tư mạnh vào các công trình hạ tầng trọng điểm đang trở thành động lực then chốt cho thị trường. Cùng với đó, kế hoạch số hóa giao dịch và định danh tài sản từ năm 2026 được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch, giảm rủi ro và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững hơn.
Giá bán và sức hấp thụ của thị trường nhà ở TP.HCM đang ra sao?
Dữ liệu từ CBRE cho thấy trong năm 2025, TP.HCM cũ ghi nhận 7.084 căn hộ mở bán mới, tăng 40% so với năm trước. Đáng chú ý, sức nóng của thị trường tăng dần về cuối năm. Riêng quý IV/2025 có 3.135 căn hộ mở bán, tăng 23% so với quý III, cho thấy niềm tin của chủ đầu tư đang dần quay trở lại.
Tuy nhiên, giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM cũng tăng mạnh, đạt khoảng 92 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng này đến từ việc cơ cấu sản phẩm dịch chuyển lên phân khúc cao cấp và hạng sang, cùng với việc nhiều dự án điều chỉnh giá ở các giai đoạn bán tiếp theo.
Dù mặt bằng giá tăng, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường vẫn đạt khoảng 73%, riêng quý IV/2025 đạt tới 90% nhờ các chính sách bán hàng linh hoạt như chiết khấu từ 5% đến 16% và kéo dài tiến độ thanh toán đến 5 năm. Điều này cho thấy thị trường nhà ở TP.HCM vẫn duy trì sức cầu tốt, đặc biệt ở những sản phẩm có vị trí, pháp lý và chính sách phù hợp.
Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 61,5 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng 26% so với cùng kỳ năm trước. Một số khu vực như quận 2 cũ ghi nhận mức tăng trên 40%, phản ánh sức cầu đầu tư vẫn còn tập trung vào nhóm sản phẩm cao cấp.
Nguồn cung nhà ở TP.HCM sẽ dịch chuyển mạnh về đâu trong năm 2026?
Sau sáp nhập, Bình Dương trở thành nhân tố quan trọng trong việc cân bằng mặt bằng giá của toàn thị trường. Giá sơ cấp trung bình tại khu vực này vào khoảng 47 triệu đồng mỗi mét vuông, thấp hơn khoảng 49% so với TP.HCM cũ. Khoảng 80% nguồn cung tập trung tại Dĩ An và Thuận An, định hình rõ nhóm sản phẩm giá hợp lý phục vụ lực cầu ở thực.
Theo dự báo của CBRE, năm 2026 tổng nguồn cung nhà ở TP.HCM ở phân khúc căn hộ có thể đạt gần 34.000 căn sau sáp nhập, trong đó Bình Dương đóng góp hơn 50%. Điều này cho thấy các vùng vệ tinh TP.HCM đang trở thành nơi giải bài toán nguồn cung cho toàn thị trường, đặc biệt trong bối cảnh khu trung tâm ngày càng hạn chế dư địa phát triển.
Bên cạnh căn hộ, thị trường nhà thấp tầng cũng ghi nhận sự bứt phá mạnh. Trong quý IV/2025, hơn 4.500 sản phẩm được mở bán, nâng tổng nguồn cung cả năm lên gần 5.000 căn, gấp khoảng 20 lần so với năm 2024. Đây là mức tăng cao nhất từ trước đến nay, chủ yếu nhờ các đại dự án quy mô lớn tại khu Nam, đặc biệt là khu đô thị biển ở Cần Giờ.
Hạ tầng và đô thị xanh sẽ dẫn dắt thị trường nhà ở TP.HCM như thế nào?
Hạ tầng đang trở thành yếu tố chiến lược của giai đoạn hậu sáp nhập. Tại khu vực phía Nam, các tuyến vành đai 3, vành đai 4, metro mở rộng cùng hệ thống cao tốc và cầu liên vùng đang tái định hình trục đô thị TP.HCM. Quá trình này dẫn đến xu hướng giãn dân ra ngoài trung tâm, mở rộng biên đô thị và giảm áp lực lên lõi nội thành.
Sự phát triển của hạ tầng cũng sẽ dẫn dắt quá trình tái phân bổ nguồn cung nhà ở TP.HCM trong các năm tới. Đặc biệt, mô hình TOD và đô thị xanh đang trở thành xu hướng quan trọng khi người mua ngày càng ưu tiên chất lượng sống, hệ sinh thái tiện ích và khả năng kết nối giao thông công cộng hơn là chỉ nhìn vào giá.
Theo dự báo, từ năm 2026, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM sẽ phân bổ cân bằng hơn giữa khu trung tâm và khu vực mở rộng. Trong khi đó, nguồn cung nhà thấp tầng giai đoạn 2026 đến 2028 có thể tập trung nhiều tại các đại đô thị lớn ở khu Đông và khu Nam, bám theo các trục hạ tầng mới.
Giá căn hộ được dự báo vẫn tiếp tục tăng trong ba năm tới nhưng tốc độ tăng sẽ chậm hơn giai đoạn 2024 đến 2025. Đối với nhà thấp tầng, sau nhịp điều chỉnh do nguồn cung lớn từ khu xa trung tâm, giá được kỳ vọng quay trở lại xu hướng tăng khi thị trường hấp thụ ổn định hơn.
Nhà đầu tư nên nhìn gì từ xu hướng dịch chuyển nguồn cung nhà ở TP.HCM?
Ở góc nhìn đầu tư, năm 2026 được xem là năm bản lề khi dòng vốn từ các nhà đầu tư phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, đang quan tâm nhiều hơn đến TP.HCM. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ tìm kiếm bất động sản TP.HCM từ nhà đầu tư Hà Nội đang tăng rõ rệt, trong đó hai phân khúc được quan tâm nhiều nhất là nhà riêng và chung cư.
Điều này phản ánh sự thay đổi trong khẩu vị đầu tư. Thị trường hiện không còn phù hợp với tư duy lướt sóng hay kỳ vọng tăng giá quá nhanh, mà nghiêng nhiều hơn về chiến lược giữ giá, tạo dòng tiền và tích lũy tài sản dài hạn. Ba nhóm sản phẩm được đánh giá có triển vọng gồm chung cư phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn và đô thị vệ tinh, nhà liền thổ trong các khu đô thị đồng bộ, và bất động sản cho thuê gần khu công nghiệp, logistics và trung tâm tài chính.
Trong bối cảnh đó, vùng vệ tinh TP.HCM không chỉ là nơi bổ sung nguồn cung mà còn đang trở thành cực tăng trưởng mới của toàn thị trường. Với sự hỗ trợ từ hạ tầng, pháp lý và nhu cầu ở thực, đây có thể sẽ là khu vực dẫn dắt thị trường nhà ở TP.HCM trong chu kỳ phát triển tiếp theo.
𝗩𝗶𝗲𝘁𝗻𝗮𝗺𝗚𝗿𝗼𝗼𝘃𝗲 𝗥𝗲𝗮𝗹 𝗘𝘀𝘁𝗮𝘁𝗲
Trụ sở chính: Số 278 đường Trần Não, khu phố 1, phường An Khánh, Tp.Hồ Chí Minh
Chi nhánh:
Chi nhánh Vinhomes Grand Park: D9-56 Khu dân cư và công viên Phước Thiện, phường Long Bình, Tp.Hồ Chí Minh
Chi nhánh Hà Nội: Tầng 6 Tòa nhà DMC số 535 phố Kim Mã, phường Ba Đình, Tp.Hà Nội
Chi nhánh Đà Nẵng: 343 Nguyễn Hữu Thọ – Hải Châu – Đà Nẵng
Chi nhánh Vũng Tàu: Căn hộ GA.01.06 Chung cư Gateway A, phường Tam Thắng, Tp.Hồ Chí Minh
Chi nhánh Tây Ninh: Lô E23, Block E, Khu Phố Trung Tâm đường 3/2 nối dài xã Hậu Nghĩa, tỉnh Tây Ninh
Website: vietnamgroove.vn
Facebook: https://www.facebook.com/vietnamgrooverealestate
Instagram: https://www.instagram.com/vietnam.groove_realestate
X: https://x.com/vietnamgroove_
Youtube: https://www.youtube.com/@VietnamGroove.Official
Tiktok: https://www.tiktok.com/@vietnamgroove_realestate
Hotline: 0901 884 034
Mail: info@vietnamgroove.com.vn