Bất động sản bán lẻ 2026 được dự báo tiếp tục tăng giá thuê, nhất là tại TP.HCM, khi nguồn cung mới hạn chế, tỷ lệ trống thấp và nhu cầu thuê mặt bằng chất lượng vẫn duy trì tích cực.
Bất động sản bán lẻ 2026 đang bước vào chu kỳ mới như thế nào?
Thị trường mặt bằng cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục ghi nhận diễn biến tích cực trong năm 2025. Sự khan hiếm của các mặt bằng chất lượng đã đẩy giá thuê tại hai thành phố tăng từ 3% đến 6% so với năm trước. Trong bối cảnh đó, bất động sản bán lẻ 2026 được dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, đặc biệt tại TP.HCM, nơi nguồn cung mới vẫn còn khá hạn chế.
Dữ liệu từ JLL Việt Nam cho thấy đến cuối năm 2025, tổng nguồn cung bán lẻ trọng điểm tại TP.HCM và Hà Nội đạt khoảng 1,338 triệu m2 sàn cho thuê. Đây là nhóm trung tâm thương mại có vị trí tốt, chất lượng quản lý cao và cơ cấu khách thuê đa dạng, đóng vai trò dẫn dắt toàn thị trường. Khi nguồn cung tốt không tăng tương ứng với nhu cầu, áp lực tăng giá thuê mặt bằng bán lẻ là điều khó tránh khỏi.
Thị trường bán lẻ TP.HCM đang vận hành ra sao?
Tại TP.HCM, tổng diện tích hấp thụ thuần trong năm 2025 đạt khoảng 12.000 m2, trong đó riêng quý IV đóng góp gần 8.000 m2. Điều này cho thấy nhu cầu thuê tăng mạnh vào giai đoạn cuối năm, thời điểm các thương hiệu đẩy nhanh kế hoạch mở rộng và tái cấu trúc hệ thống cửa hàng.
Khu trung tâm tiếp tục là điểm đến của các thương hiệu quốc tế cao cấp, với nhiều thương hiệu mở mới và chuẩn bị gia nhập thị trường. Điều này giúp củng cố vai trò của khu trung tâm trong thị trường bán lẻ TP.HCM. Ở khu vực ngoài trung tâm, các chuỗi phong cách sống tiếp tục mở rộng nhanh, cùng với sự gia tăng hiện diện của các thương hiệu châu Á. Ngành thời trang cũng ghi nhận nhiều thương vụ thuê lớn tại các trung tâm thương mại quy mô, cho thấy nhu cầu đối với không gian bán lẻ kết hợp trải nghiệm vẫn đang được duy trì tốt.
Về nguồn cung, năm 2025 TP.HCM chỉ ghi nhận một dự án bán lẻ trọng điểm mới gia nhập thị trường. Điều này khiến thị trường nghiêng nhiều hơn về tái cấu trúc thay vì mở rộng quy mô lớn. Tỷ lệ trống khu trung tâm tăng theo năm nhưng đã giảm so với quý trước, phản ánh khả năng hấp thụ vẫn khá tích cực. Trong khi đó, khu ngoài trung tâm tiếp tục vận hành hiệu quả với tỷ lệ trống duy trì ở mức thấp.
Vì sao giá thuê mặt bằng bán lẻ vẫn tiếp tục tăng?
Một trong những nguyên nhân chính khiến giá thuê mặt bằng bán lẻ tiếp tục tăng là sự thiếu hụt mặt bằng đạt chuẩn về vị trí, thiết kế và khả năng vận hành. Tại TP.HCM, giá chào thuê gộp tầng trệt khu trung tâm đạt trung bình khoảng 235,9 USD mỗi mét vuông mỗi tháng, trong khi các quận ven trung tâm đạt khoảng 66 USD mỗi mét vuông mỗi tháng.
Theo đánh giá của CBRE Việt Nam, tỷ lệ trống tại các khu vực trung tâm đang ở mức rất thấp. Tại Hà Nội, tỷ lệ trống khu trung tâm chỉ khoảng 1,7%, còn TP.HCM là 3,4%. Ngay cả ở khu vực ngoài trung tâm, tỷ lệ này cũng chỉ dao động ở mức 5,8% tại TP.HCM và tối đa khoảng 10% tại Hà Nội. Khi nguồn cung chất lượng tốt ngày càng hiếm, chủ đầu tư có xu hướng giữ giá thuê ở mức cao, đặc biệt tại các dự án có lưu lượng khách ổn định.
Ngoài yếu tố nguồn cung, nhu cầu của khách thuê hiện cũng thay đổi rõ rệt. Các thương hiệu không chỉ tìm một vị trí đẹp mà còn tìm những không gian có khả năng tạo trải nghiệm tốt cho khách hàng, phù hợp với mô hình kinh doanh đa chức năng. Điều này khiến những mặt bằng chất lượng cao càng trở nên giá trị hơn trong bất động sản bán lẻ 2026.
Nguồn cung mới có đủ để hạ nhiệt thị trường bán lẻ TP.HCM không?
CBRE Việt Nam nhận định nguồn cung mặt bằng bán lẻ mới tại TP.HCM trong năm 2026 dự kiến sẽ cực kỳ hạn chế, chỉ khoảng 15.000 m2 từ một khối đế chung cư tại quận 1 cũ. Trong khi đó, phần lớn các dự án quy mô lớn vẫn chưa được triển khai, chậm tiến độ hoặc còn gặp vướng mắc pháp lý.
Điều đó cho thấy trong ngắn hạn, thị trường bán lẻ TP.HCM khó có thêm lượng cung đủ lớn để làm dịu mặt bằng giá. Ngược lại, sự hạn chế này còn khiến thị trường tiếp tục chọn lọc hơn. Những mặt bằng có vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng và có khả năng phục vụ các mô hình trải nghiệm sẽ có lợi thế lớn trong việc duy trì tỷ lệ lấp đầy và tăng giá thuê.
Tại Hà Nội, thị trường cũng ghi nhận diễn biến khả quan. Quý IV/2025, diện tích hấp thụ thuần đạt gần 3.400 m2, chủ yếu đến từ khu ngoài trung tâm. Tính chung cả năm, sau khi loại trừ tác động của một trung tâm thương mại lớn tạm đóng cửa để cải tạo, tổng diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 5.000 m2. Tuy vậy, áp lực tăng giá tại Hà Nội nhìn chung vẫn không mạnh bằng TP.HCM.
Xu hướng nào sẽ dẫn dắt bất động sản bán lẻ 2026?
Theo CBRE Việt Nam, bất động sản bán lẻ 2026 sẽ không chỉ được quyết định bởi cung cầu, mà còn bởi sự thay đổi trong chiến lược phát triển thương hiệu và hành vi tiêu dùng. Nếu trước đây thị trường chủ yếu gắn với hoạt động gia công hoặc thương hiệu nội địa quy mô nhỏ, thì năm 2025 ghi nhận sự nổi lên rõ rệt của các doanh nghiệp nội địa đang đầu tư mạnh hơn vào thương hiệu và mở rộng ra quốc tế như Coolmate, Yody, An Phước, Biti’s, L Seoul hay Three O Clock.
Các ngành hàng ăn uống, thời trang, trang sức và giải trí tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nhờ phục vụ tốt nhóm khách hàng trẻ. Cùng với đó, mô hình multi-brand đang phát triển nhanh, với quy mô mặt bằng ngày càng lớn và trải nghiệm khách hàng được cá nhân hóa sâu hơn. Những mô hình như Rue Miche, The New Playground, 11 Garmentory hay The Raw Compound cho thấy người thuê hiện nay coi mặt bằng không chỉ là điểm bán hàng mà còn là nơi xây dựng bản sắc thương hiệu.
Bên cạnh đó, các không gian trải nghiệm và loại hình giải trí mới đang chiếm diện tích ngày càng lớn trong các trung tâm thương mại. Những mô hình như Meta Show, Lava Planet, Cinesphere hay các tổ hợp công nghệ nghệ thuật nhập vai cho thấy xu hướng tiêu dùng đang dịch chuyển mạnh sang trải nghiệm. Chính điều này góp phần kéo giá thuê mặt bằng bán lẻ tăng lên ở những dự án có khả năng tạo dòng khách đều và phù hợp với xu hướng mới.
Ngoài ra, các nhãn hàng cũng đang đầu tư nhiều hơn vào thông điệp cộng đồng và thực hành ESG. Việc gắn thương hiệu với các giá trị bền vững không còn là lựa chọn phụ mà đã trở thành chiến lược quan trọng để tiếp cận thế hệ người tiêu dùng trẻ, nhóm khách hàng ngày càng quan tâm đến trách nhiệm xã hội và môi trường.
Giá thuê bất động sản bán lẻ 2026 sẽ đi theo hướng nào?
Từ các dữ liệu hiện tại, có thể thấy xu hướng tăng của giá thuê mặt bằng bán lẻ nhiều khả năng sẽ còn tiếp diễn trong năm 2026, đặc biệt tại TP.HCM. Khi nguồn cung mới hạn chế, tỷ lệ trống ở mức thấp và nhu cầu thuê từ các thương hiệu trong và ngoài nước vẫn tích cực, mặt bằng giá khó có khả năng điều chỉnh giảm trong ngắn hạn.
Khu trung tâm sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt giá thuê nhờ lợi thế vị trí, mức độ nhận diện thương hiệu và khả năng thu hút khách chi tiêu cao. Trong khi đó, khu ngoài trung tâm sẽ là khu vực tăng trưởng ổn định hơn nhờ chi phí dễ tiếp cận hơn và phù hợp với các mô hình lifestyle, giải trí và bán lẻ phục vụ cộng đồng cư dân đông đúc.
Nhìn chung, bất động sản bán lẻ 2026 đang cho thấy triển vọng tích cực, với động lực đến từ nhu cầu thuê tốt, xu hướng trải nghiệm lên ngôi và sự thiếu hụt mặt bằng chất lượng. Đây sẽ tiếp tục là phân khúc đáng chú ý đối với các nhà khai thác thương mại, nhà đầu tư và các thương hiệu đang tìm kiếm cơ hội mở rộng trong những đô thị lớn.
𝗩𝗶𝗲𝘁𝗻𝗮𝗺𝗚𝗿𝗼𝗼𝘃𝗲 𝗥𝗲𝗮𝗹 𝗘𝘀𝘁𝗮𝘁𝗲
Trụ sở chính: Số 278 đường Trần Não, khu phố 1, phường An Khánh, Tp.Hồ Chí Minh
Chi nhánh:
Chi nhánh Vinhomes Grand Park: D9-56 Khu dân cư và công viên Phước Thiện, phường Long Bình, Tp.Hồ Chí Minh
Chi nhánh Hà Nội: Tầng 6 Tòa nhà DMC số 535 phố Kim Mã, phường Ba Đình, Tp.Hà Nội
Chi nhánh Đà Nẵng: 343 Nguyễn Hữu Thọ – Hải Châu – Đà Nẵng
Chi nhánh Vũng Tàu: Căn hộ GA.01.06 Chung cư Gateway A, phường Tam Thắng, Tp.Hồ Chí Minh
Chi nhánh Tây Ninh: Lô E23, Block E, Khu Phố Trung Tâm đường 3/2 nối dài xã Hậu Nghĩa, tỉnh Tây Ninh
Website: vietnamgroove.vn
Facebook: https://www.facebook.com/vietnamgrooverealestate
Instagram: https://www.instagram.com/vietnam.groove_realestate
X: https://x.com/vietnamgroove_
Youtube: https://www.youtube.com/@VietnamGroove.Official
Tiktok: https://www.tiktok.com/@vietnamgroove_realestate
Hotline: 0901 884 034
Mail: info@vietnamgroove.com.vn